前言

今年是中国实施第十一个五年规划的第一年，中国的“十一五”规划纲要中明确提出，要改革房地产税收制度，稳步推进物业税，并相应的取消有关的税费。这就表明，改革房地产的税收制度，已经列入了中央政府决策的议事日程。我们国务院发展研究中心和美国林肯土地政策研究院开展合作，进行关于不动产税的研究，已经持续了有两年多的时间，对地方财政的现状和问题，以及若干国家和地区的不动产税经验进行了研究。在去年2月份，我们召开了一次国际研讨会，广泛地听取了国内外一些专家学者的意见。在这个基础上，我们第二期的研究项目，就是从去年5月份开始的第二期研究，主要内容是研究不动产税制的设计，包括：不动产税的税率，不动产税的征收对象和范围，不动产税的评估体系和评估方法，不动产税应作为哪级地方政府的主体税种，不动产税的征收管理等一系列问题的专题研究。应该说，这些研究朝着可操作性的方面又迈出了一步，形成了今天提供给大家的一些阶段性成果。

今天，我们有幸再次请到了国内外相关领域的专家学者和有关管理部门的官员，希望大家对我们课题组的研究成果进行评论、提出意见，帮助我们进一步完善这个研究成果。

最近两年以来，中国的房地产问题一直受到政府、民众、社会的广泛关注，尤其是城市商品住宅价格上涨得很快，成为社会各界关注的一个突出的热点问题。从去年开始，国家就采取了一系列的措施，对房地产市场进行调控。去年出台了两个“国八条”，今年前不久国务院又出台了一个六条的措施，主要是针对城市房地产价格上涨过快、过猛的问题；针对房地产投资需求比较旺盛、房地产供需结构不合理的问题；针对房地产市场运营和管理方面的一些突出问题进行调控。

房地产行业的确是一个比较特殊的行业，从促进经济发展方面来讲，对于拉动经济增长确实有非常重要的作用，尤其是我们的一些原材料工业，比如钢铁、水泥，装饰装修等行业都有很强的拉动作用，对我们经济影响也很大。对于一些地方政府，特别是城市政府的财政收入、预算外收入影响也很大。而且，房地产业又是资金密集型的行业，与金融业也有密切的联系。所以，房地产发展的健康与否，也直接关系到金融行业的运营收益和金融安全。另外，房地产行业从消费的角度来看，与我们整个城市居民居住需求也密切相关。在衣食住行中，它仅仅排在吃饭、穿衣之后，是城市居民消费当中的最大项。所以，住房问题也关系到我们每个家庭的生活质量。因此，无论是从保持国民经济既快又好的发展角度，还是从保障人民大众生活福利的角度来看，都有必要保持房地产业的健康发展。所以，我们希望通过不动产税研究，在规范房地产业健康发展方面起到推动作用。但是，我们也知道开征不动产税是一项非常复杂的工作，可以说是牵一发而动全身。只有经过缜密的方案设计和周到细致的前期准备工作，才可能减少今后在这项税收征收过程当中出现的偏差。那么，目前在这个问题上也有很多需要我们开展研究的问题，比如说开征新的不动产税以后，整体的税负水平、房地产业的税负水平会发生什么样的变化?也就是说，很多老百姓所关心的是，你征收了房地产税，你给我们减什么税，你不能无缘无故给老百姓增加一块税收。另外，这个税种开征以后，应该成为哪一级政府的财源?是采取比例税率，还是累进税率等等，也有很多技术上的设计和要求。比如不同用途的房地产，是不是都征收房地产税?采取什么样的税率?税收征管机构与不动产价值机构评估之间怎样接口、怎么样设置?不动产税费当中哪些应该废、哪些应该保留? 是采取比例税率，还是累进税率等等，也有很多技术上的设计和要求。比如不同用途的房地产，是不是都征收房地产税?采取什么样的税率?税收征管机构与不动产价值机构评估之间怎样接口、怎么样设置?不动产税费当中哪些应该废、哪些应该保留?等等。我们课题组的报告，试图针对这些问题给出我们自己的回答。但是，可以肯定的是，因为房地产税费制度改革工作在我们中国还是开创性的，各个地方的情况差别非常大，也有很多不确定的因素，所以我们提出的意见也可能存在一些不合理的、不周全的、甚至不科学的地方。方案的设计也可能存在不符合实际的地方，合理性和可操作性可能都有进一步讨论的余地。所以，我们衷心地希望各位与会专家、学者积极参与讨论，贡献你们的经验，贡献你们的智慧，为我们推进不动产税费的改革提出你们好的意见和建议。

借此机会，我要对财政部、国家税务总局、建设部、国土资源部、国务院法制办等一些我们政府的职能部门和相关管理部门，以及这些部门的领导同志及专家，表示衷心的感谢!感谢你们长期以来对于我们这项研究工作的大力支持。我们还要衷心感谢我们的合作伙伴——林肯土地政策研究院与我们密切的合作，以及给予的大力支持!也感谢来自香港和美国的大学、机构的各位专家，谢谢你们给我们提供了宝贵的经验和理论支持!

目录

上篇 不动产税研究报告

第一章 关于不动产税税制改革的建议

一、不动产税税制改革的重大意义

二、不动产税设计的基本原则

三、不动产税的框架设计

四、做好不动产税改革的配套工作

第二章 不动产税的税种与税率

一、税种与税率设计的基本原则

二、不动产税种与税率设置的国际经验

三、我国目前不动产税费制度的特征及税负水平

四、关于不动产税的税种与税率的探讨

第三章 不动产税的纳税对象

一、导言

二、开征不动产税的主要目标

三、界定我国不动产税纳税对象及其纳税主体的原则

四、不动产税纳税对象的分类及我国现行的征收情况

五、对我国不动产税税制改革中纳税对象的建议

六、不动产税纳税对象的改革方案及实施步骤

七、我国不动产税纳税对象及其纳税人的改革配套措施

第四章 不动产税的税收归属

一、关于税收归属的一般理论

二、不动产税收归属的国际经验

三、对我国不动产税税收归属的探讨

第五章 不动产税的征收管理研究

一、不动产税的税权划分

二、不动产税的征收管理机构

三、中国税收征管模式与现行房地产税收征管办法

四、对不动产税征收管理办法的探讨

五、初步设想的不动产税征管框架

六、不动产税改革的步骤

附录一：税收征管法关于罚则的规定

附录二：地方税务局欠缴税款管理具体实施办法

附录三：财产税税权划分的国际做法

第六章 不动产税的价值评估

一、中国不动产税税基的选择

二、建立不动产税税基的评估机构

三、评估方法的确定

四、评估结果的公布与反馈

第七章 理论和国际经验对中国房地产税发展的启迪

一、为什么要征收房地产税

二、国际经验对中国改革房地产税的启迪

三、中国房地产税改革的目标与房地产税制

四、有关房地产税的几个争议

下篇 中外专家评述

开幕式致辞

加快不动产税税收的改革步伐

不动产税的目标

对不动产税征收管理的若干看法

建立不动产税评估体系的几点建议

实施不动产税的社会影响

努力促进不动产税的顺利推行

物业税的理论及国际经验

征收不动产税不可能只有一个方案

让公众做好纳税准备

房地产税的批量评估

GIS：成本与收益

研讨会总结发言

研讨会总结发言

作者

谢伏瞻，国家统计局局长、国务院发展研究中心原副主任；

隆国强，国务院发展研究中心副局长，研究员；

丁成日，美国林肯土地政策研究院院长助理，中国部主任。